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時間︰2020-04-02 13:32:54 來(lai)源︰經(jing)濟參考報

當前,國內房地產(chan)行業(ye)集中度(du)不斷提升(sheng),房企優勝劣(lie)汰趨勢正(zheng)在加速(su)。數(shu)據顯示(shi),2019年(nian)330家房企破產(chan),百強(qiang)房企整體(ti)業(ye)績也未(wei)有(you)明顯提升(sheng)。今年(nian),各梯隊房企門檻(jian)進一(yi)步提升(sheng),但規模房企擴容放緩,新增(zeng)千(qian)億房企數(shu)明顯下降dan) 年(nian)來(lai)房企整體(ti)的目標完成率水(shui)平也逐年(nian)降低。

房企兩(liang)極分化現(xian)象(xiang)加劇

1月13日下午,世茂集團與福(fu)晟集團聯合宣布(bu),世茂集團收購福(fu)晟集團的87個項目,成為2020年(nian)首個大型(xing)收並購事件,甚至被(bei)稱(chen)為“世紀大並購”。在業(ye)內看(kan)來(lai),房地產(chan)行業(ye)正(zheng)由(you)高速(su)發(fa)展時期進入橫盤期,加之2019年(nian)融資監管政策收zhan)jin),眾多房企所面臨的生存壓(ya)力史無前例。

隨著行業(ye)集中度(du)的不斷提升(sheng),行業(ye)頭部格局不斷穩固,2019年(nian)房企TOP30門檻(jian)值(zhi)已超千(qian)億。與此同時,留給中小企業(ye)的機會卻越來(lai)越少,並且ye)夭chan)行業(ye)的容錯度(du)降低。針對世茂集團收購福(fu)晟集團事件,億翰智qiang)庀喙胤治鋈ren)士(shi)指出︰“本次交易的被(bei)收購方福(fu)晟集團,曾經(jing)也是穩健經(jing)營的典範,但在瞬息萬變的行情之下,連續踏(ta)空zhan)謐啵 由(you)嫌Χ允shi)當,最終釀下今日的苦果。”

行業(ye)整體(ti)規模增(zeng)速(su)也在顯著放緩,百強(qiang)房企規模增(zeng)長“失(shi)速(su)”。2019年(nian)12月,房企進一(yi)步加大供(gong)貨力度(du)和營銷力度(du),以(yi)沖刺(ci)年(nian)終業(ye)績,百強(qiang)房企權(quan)益銷售金額環比增(zeng)長18.3%至9903.4億元,創全年(nian)單月規模新高。然(ran)而(er),多家市場(chang)機構統計顯示(shi),真實情況並不如企業(ye)業(ye)績增(zeng)速(su)反(fan)映得那(na)麼(me)樂觀,企業(ye)實際(ji)去化表現(xian)普遍不及預(yu)期。權(quan)益口徑下,百強(qiang)房企2019年(nian)全年(nian)累計銷售金額同比增(zeng)長6.5%,不及2017年(nian)的40.5%和2018年(nian)的35.1%。

與此同時,2019年(nian)全年(nian),數(shu)百家房地產(chan)企業(ye)宣告破產(chan)的nan) yi)步引發(fa)市場(chang)關注。中國指數(shu)研(yan)究院的統計顯示(shi),截至2019年(nian)11月,在人(ren)民法院公告網,以(yi)“房地產(chan)+破產(chan)文書”為關鍵(jian)字可檢索出來(lai)400多條破產(chan)文書,以(yi)企業(ye)為單位(wei)來(lai)看(kan)的話(hua),剔除部分重復企業(ye)及非房地產(chan)企業(ye)dan) 布(bu)30家房企發(fa)布(bu)了破產(chan)相關文書。

中指院相關分析人(ren)士(shi)指出,發(fa)布(bu)破產(chan)文書的房地產(chan)企業(ye)主要分布(bu)于長三角(jiao)與珠三角(jiao)城市群,上述兩(liang)個區域(yu)佔(zhan)總數(shu)量的43%。中指院分析人(ren)士(shi)認(ren)為,“一(yi)方面,熱點城市及城市群,吸引了大量房地產(chan)開發(fa)企業(ye)進入,區域(yu)競爭(zheng)激烈,地方小微房企生存更(geng)加艱難;另一(yi)方面,長三角(jiao)及珠三角(jiao)投資及借(jie)貸熱度(du)高,借(jie)貸糾紛以(yi)及公司(si)注銷破產(chan)更(geng)加頻繁。”

融資困境疊加企業(ye)經(jing)營壓(ya)力

“對破產(chan)企業(ye)進行核實後,我(wo)們(men)發(fa)現(xian)房企大多為當地開發(fa)企業(ye)dan) 芏嗑婪孜 撇chan)和解(jie)以(yi)及再(zai)次啟動,相比小企業(ye)而(er)言(yan),部分規模相對較大的房企,因(yin)戰(zhan)略定位(wei)、多元擴張、項目銷售等(deng)問(wen)題,資金鏈也出現(xian)了問(wen)題。”中指院方面表示(shi)。

根(gen)據中指院對企業(ye)深陷困境原因(yin)分析研(yan)究,房企面臨破產(chan)主要有(you)兩(liang)方面原因(yin)︰一(yi)方面,企業(ye)自身(shen)管理制度(du)落後、運營效(xiao)率較低、產(chan)品缺乏競爭(zheng)力、布(bu)局zhi)?yi),在市場(chang)火熱的上行期階(jie)段,企業(ye)的nan) ye)績快速(su)增(zeng)長,掩蓋(gai)自身(shen)“內功”先天不足的缺陷。同時,規模化也對企業(ye)自身(shen)管理提出更(geng)高的要求,企業(ye)並沒有(you)及時優化應對挑戰(zhan)。一(yi)旦市場(chang)進入平穩ran)螄灤釁冢 笠ye)的競爭(zheng)力短板就會凸顯出來(lai),銷售去化以(yi)及融資等(deng)問(wen)題將形成較大壓(ya)力。

另一(yi)方面,部分房企前期的業(ye)績高增(zeng)長促使(shi)企業(ye)自信(xin)心急劇擴張,在業(ye)務發(fa)展方面速(su)度(du)過快,激進的多元化拓展拖(tuo)累了企業(ye)的發(fa)展速(su)度(du)。

“作為一(yi)個資金密集型(xing)行業(ye)dan) 康夭chan)開發(fa)需(xu)要大量資金支持,一(yi)旦運轉中的環節出現(xian)資金問(wen)題,多米(mi)諾效(xiao)應被(bei)觸發(fa),將迅速(su)蔓延,導致lu)科缶jing)營困頓甚至倒(dao)閉破產(chan)。”中指院方面分析指出,2019年(nian),信(xin)用評級du)細叩拇笮xing)房企資金優勢更(geng)加明顯,而(er)部分小型(xing)房企資金承壓(ya),短期資金風險(xian)顯著增(zeng)加。“房企仍需(xu)要從經(jing)營上做好地產(chan)主業(ye)dan) 嘔  窠 梗 檔透芨吮壤 轎確fa)展才(cai)能持久經(jing)營。”

在政策調控(kong)較緊(jin)的當下,尤其是融資端不斷收zhan)jin),融資成本水(shui)漲船高,現(xian)金流(liu)更(geng)是重中之重。億翰智qiang)夥矯嬉踩ren)為,“收並購浪潮來(lai)襲,也體(ti)現(xian)出當下地產(chan)行業(ye)之艱難。對于進入發(fa)展困境的房企而(er)言(yan),或多或少都有(you)自身(shen)的原因(yin)。”

2019年(nian),全國範圍(wei)多個城市取消或放寬了落戶限制。業(ye)內預(yu)計,至少未(wei)來(lai)2-3年(nian)城鎮化速(su)度(du)仍yue)鼙3鄭 局zhi)業(ye)需(xu)求仍在,住(zhu)宅開發(fa)仍有(you)增(zeng)長空zhan)洹R諍卜矯嬡ren)為,房地產(chan)企業(ye)在精(jing)進主業(ye)的基礎上,可結合本身(shen)基因(yin)和資源情況,適(shi)度(du)投du)氬糠值(zhi)夭chan)相關的多元化業(ye)務作為長期戰(zhan)略,但一(yi)定要注意多元化的投du)胍慘 袷shou)聚焦原則,同時平衡好主業(ye)與其他(ta)業(ye)務的結構關系。

2020年(nian)房企規模預(yu)計穩中有(you)升(sheng)

近幾(ji)年(nian),房企紛紛涉足長租公寓、養老地產(chan)、文旅(lv)地產(chan)相關領域(yu),也有(you)房企進軍(jun)新能源汽車、機器人(ren)制造、汽車零部件制造等(deng)非地產(chan)領域(yu)。上述中指院方面分析人(ren)士(shi)表示(shi),“房企要對自身(shen)的財力、物力、人(ren)力有(you)著系統規劃,促進業(ye)務及品牌的協同發(fa)展,形成系統運營合力,否則新涉足業(ye)務不僅(jin)短期難見效(xiao)益,主業(ye)的發(fa)展也會受(shou)到拖(tuo)累。”

行業(ye)人(ren)士(shi)指出,受(shou)市場(chang)下行和調控(kong)不放松影響,我(wo)國房地產(chan)企業(ye)正(zheng)在面臨費用率提升(sheng)、負債率升(sheng)高、短期償(chang)債能力下滑的困境,尤其中小型(xing)房企,仍將面臨一(yi)定的盈利(li)和資金壓(ya)力。

未(wei)來(lai),在融資監管全方位(wei)趨緊(jin)的na)榭魷攏 幸ye)分化將會持續加劇。業(ye)內普遍認(ren)為,雖然(ran)目前房地產(chan)市場(chang)整體(ti)去化壓(ya)力尚存,但行業(ye)將保持長期平穩發(fa)展的市場(chang)環境已趨于明朗sheng)Tyu)計2020年(nian)企業(ye)整體(ti)規模將維持穩中有(you)升(sheng)的增(zeng)長態勢。行業(ye)競爭(zheng)加劇下,百強(qiang)房企內部的分化格局也將進一(yi)步持續。

在市場(chang)去化承壓(ya)的背景(jing)下,企業(ye)的發(fa)展重心逐漸(jian)由(you)“增(zeng)量角(jiao)逐”轉向“提質增(zeng)效(xiao)”,未(wei)來(lai)業(ye)績規模的增(zeng)長不能簡單依(yi)賴于供(gong)貨量的加大,企業(ye)戰(zhan)略布(bu)局、組織管控(kong)、品牌建設等(deng)綜合實力的提升(sheng)將是房企未(wei)來(lai)工作的重中之重。

“尤其是中小型(xing)房企布(bu)局相對集中,很難平衡區域(yu)風險(xian)。因(yin)此,適(shi)度(du)降低杠桿比例,放緩增(zeng)長節奏,能夠有(you)效(xiao)規避現(xian)金流(liu)風險(xian)。”億翰智qiang)夥矯嬤賦觶 畢路(lu)康夭chan)行業(ye)的競爭(zheng)格局與以(yi)往大有(you)不同,合作是當下lu)科笊婧途赫zheng)的主要形wen)劍 獻韉謀局適(shi)怯攀平換唬 獻韉哪康氖峭晟譜暈wo)ye)淖試淳卣蟆/p>

編輯︰郭夢涵(han)

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